한옥 담보대출 이야기(2019년 3월 7일 기준 금리 포함)

담보대출 시 한옥이라고 해서 별도 구분이 되는게 아니라,

단독주택 범주에 포함된다.

즉, 이 포스팅의 제목은 낚시에 가깝다 후후

그러면 (한옥)단독주택과 아파트 담보대출은 어떻게 다를까?

먼저 은행에서 담보대출 시 가장먼저 진행되는게 

'담보평가'이다.

대한민국 내 일정세대 이상 규모의 아파트는

KB 아파트시세를 기준으로 그 가치를 평가한다.

즉 별도의 담보평가를 하지 않고,
KB시세표에 나와있는 걸 기준으로

LTV(Loan To Value, 서울기준 현행 40%)에 맞게 대출해준다.

자 그럼 (한옥) 단독주택의 경우를 보자.

일단 단독주택물건을 대출접수하면 은행직원들이 싫어한다.

싫어한다기보다 귀찮아한다. 

왜냐하면 아파트는 간단한 검색 만으로
가격을 알수 있는데,

주택은 표준가격이 없어서

(물론 소액대출일 경우 공시지가를 기준으로 할 수 있다)

별도의 감정평가 의뢰를 해야하기 때문이다.

은행 담당자는 우선

'탁상감정(약식감정)'이라는 것을 통해
러프하게 가격을 확인한다.

은행전산시스템에 번지수를 입력하면 

은행 내부평가부서 or 외부감정평가법인에게 전달되어

대략의 가격을 알 수 있다.

그러면 고객에게

"탁상감정을 해보니 대략 5억이라고 평가가 되네요, 

정식감정하면 이 가격에서 플러스 마이너스 됩니다.

진행하시겠습니까?(감정가 알아서 판단하셈 난 책임안짐)"

이런식으로 물어보게 된다.

여기서 만약 고객이 ok하면,

대출서류 접수가 진행되고

감정평가사가 실제 주택지 방문+자료(인근 매매사례)조사

등을 통해 정밀한 가격평가를 수행한다.

(이 가격은 탁상감정가와 다를수 있다.)

여기서 주목할만한 사실은

이 감정평가 가격은 실제 주택가치와 
굉장히 차이날 수 있다는 것이다.

은행과 감정평가사들은
극단적인 위험회피성향을 가진 직업군이라,

나중에 책임질 일을 미연에 방지하기 위해

굉장히 보수적으로 가격을 평가하는 것이다.

가령 탁상감정의 경우 인근 시세가 아무리 높더라도

대충 공시지가에서 1.5~2배 정도 곱해서 

가격을 산출해주는 경우가 대부분이다

정식감정 또한 탁상감정가와의 

논리적 모순을 피하기 위해

 탁상감정가와 유사하게 책정한다.

가장 재밌는 사실은 

감정평가 의뢰 시 

고객의 대출요청금액 정보를 제공한다는 것이다.

즉,

감정평가사는 고객의 대출요청금액을 겨우 소화할 수 있는

매우 보수적인(그리고 시세와 전혀상관없는)

감정가를 보내준다.

실제로 이번에 동일물건으로 은행별로 탁상감정을
요청했더니 기관별로 편차가 크다.

--------------------------------------------- 
은행명     감정가    대출가능금액    최저금리*
신한        8억           3.2억              3.33%

우리        8억            3.2억             3.38%

농협        11억            4.4억             3.3%
하나         7.9억            ---억             3.3%
SC        8.7~9.5억            ---억             3.2%

---------------------------------------------

        * ('19 3.7 기준, 5년고정) 

은행대출, 특히 단독주택 담보대출의 경우

은행 담당자를 잘만나는 것이 매우 중요하다.

담당자의 성의있는 업무대응에 따라

대출가능금액과 금리가 달라질 수도 있다.

이 것은 전적으로 대출신청자의 운과 발품에 달려있다.

(5개 은행에 10~20분 시차를 두고 담보평가의뢰를 했는데,
신한은 거의 1시간만에,
우리와 농협은 당일중으로 회신이 왔고,
하나와 SC는 다음날까지도 답이 없다...
이거시 바로 담당자 복이다.)

<결론>
(한옥 포함) 단독주택 담보대출 신청시,
최대한 많은 은행을 방문해라.
좋은 담당자를 만나는것이 중요하며,
그것은 당신의 운에 달려있다.