부동산 시장에 대한 뒤늦은 깨달음(Feat. 유동성과 자본시장)

어제 팔로우하는 블로거의 "유동성과 부동산"에 대한 포스팅을 읽고 눈이 번쩍 뜨이는 깨달음을 얻었다.

요약하자면, 인터넷 부동산 커뮤니티의 폭등론, 폭락론에 일희일비하지말고 긴호흡으로 시장을 바라보고 대응하라는 매우 지극히 원론적인 내용이었다.

그럼 대체 왜 나는 아침부터 귀신들린마냥 1초라도 빨리 내 생각을 기록하고 싶어 안달이나 이 블로그를 열었는가?

최근 한옥 이사를 위해 살고있는 아파트를 매물로 내놓고도 이게 과연 잘하는짓인지, 기왕 팔꺼 더 오를때 팔아야하는건지, 우리 아팟은 과연 언제 재건축이 될건지, 정부규제는 시장에 어떻게 작용할지.......... 이런 끊없이 이어지는 부동산 고민들로 혼란한 상황이었기 때문이다.

이런 작은 고민들은 전체 시장에 극히 미세한 영향을 주거나, 특정지역or특정단지에만 유효한 "잔물결"같은 이벤트이다.

그럼 부동산시장의 큰 물결(big current)은 무엇이 결정하는가?

수요와 공급? 재건축초과이익환수? 대출규제? 분양가상한제?

아니다.

부동산은 돈의힘, 즉 유동성이 끌고나간다.

그럼 유동성은 어떻게 늘어나고 줄어드는가?

아주 기본적인 메커니즘은 "저금리를 유지하면 늘어나고 고금리를 유지하면 줄어든다."

국채를 매수하거나 매도하는 등 다양한 방식이 있지만 그게 구체적으로 어떤 방식인진 중요하지 않다.

그냥 시장에 돈이 많이 풀리면(M2의 증가, 더 정확히는 M1의 증가) 아파트든 빌라든 주택이든 부동산은 오른다.(물론 부동산의 종류와 지역에 따라 증가폭과 속도는 상이하다.)

재밋는건 시중에 유동성이 많아지면 부동산 지혼자만 오르는게 아니라는 사실이다.

주식도 오르고, 비트코인도 오르고, 기름값도 오르고, 배추값도 오른다.
(물론 종류와 지역에 따라 증가폭과 속도는 상이하다.)

이것이 흔히 말하는 물가상승(=인플레이션)이다.

최근 여러 국가에서 6-7년간의 길었던 유동성장세가 끝나가는 조짐이 관찰되고 있다.

전문가들은 그것이 글로벌경제에 악영향을 준다고 말하고있고, 미국을 비롯한 주요국가의 경제브레인들은 유동성이 더 필요하냐 마냐에 대한 고민을 하고 있는 상황이다.
(누군가 나에게 지금 부동산을 사야하나요? 라고 물어본다면, "부동산가격이 꼭지인지 아닌지 내가 알수없다. 팩트는 유동성 증가율이 현재 최소한 어깨 위"라고 말할 것이다. 물론 머리가 매우매우 큰 아이일수도 있음을 감안하자.)

현재 시장의 유동성이 꼭지에 있는건지, 아니면 더 풀릴것인지 우리같은 지구상의 먼지같은 직장인 나부랭이가 예측할 순 없다.

자 그러면 우리는 어떻게 대응해야할까?

유동성이 줄어들 때(디플레이션)까지 기다리는 것이다.

유동성이 줄어들면 그때 부동산이든, 주식이든, 암호화폐든, 땅콩코인이든 뭐든 사놓으면된다.

(부동산은 2배를 먹고, 주식은 5배를 먹고, 암호화폐는 100배를 먹을것이다. 돈이몰리는(=거품이 끼는) 정도의 차이다.)

그럼 아무것나 막 사들이면 되나? 아니다.

그나마 시장의 대표적인 벤치마킹 물건을 구매하면 안전하다.

가령 부동산은 역세권 아파트, 주식은 Kodex200 ETF, 암호화폐는 비트코인/이더리움 이런식이다.

하지만 우리가 그토록 기다리던 그 시점(유동성 가뭄 시대)이 오면 덜컹 저런 애들을 살수 있을까?

No.

정작 "디플레된 자산"을 사야하는 내 주머니에도 현금이 없을 확률이 매우매우 높다.(*존경하는 TJ형曰: "유동성을 우리가 우리한테 공급하지 않음 안되는 현실인거지")

설상가상 그때는 경제가 어렵고 수출도 안되고 정부부채로 국가가 망하니 마니 하는 기사들로 언론이 도배하는 시절이다.

흔히 말하는 "공포를 사는것"이다.

하지만 시장은 등락(사이클)을 반복하고 인생 또한 돌고돈다.

그때(?)가 올때까지 네이버 부동산 까페에 들어가서 폭등이 폭락이(=아마추어) 글에 시간을 낭비하거나 경제전문가들(라고 부르고 월급쟁이라 쓴다)의 분석글에 일희일비하지말고,

내가 잘아는 동네 몇군데(현재 내가사는 동네 or 이사가고싶은 동네 or 회사근처)에 대해서 조금씩 관심을 가지고 알아가면된다.

재개발/재건축이 될지 안될지? 대출규제가 언제 풀릴지? GTX같은 교통인프라가 언제 깔릴지? 이런 정보는 대한민국의 먼지같은 존재인 우리가 알수도 없고, 안다고해도 그땐 이미 그 가치가 시장에 반영되어 있을 확률이 매우매우매우 높다.

부동산에 몰입할 시간에 회사에서 열심히 일하고 즐겁게 취미생활하면서 가족들과 행복한 시간을 보내자.

그리고 그때(디플레이션)가 오면 삼성전자, 아마존 주식 조금 담고, 서울이든 지방이든 핵심지역에 갭투자를 하자. 그리고 돈의힘(=유동성의 힘)을 믿고 버티면된다.

(곧 여든이 되시는 우리 아버지가 말씀하셨다. 아파트는 파는게 아니라 사서 모으는거라고.)

주식은 대표적인 경기선행지표고 시장참가자들이 많아 다른 자산시장보다 먼저~ 확 튀어오르는 경향이 있다. 반면 부동산은 시차를 두고 반응하며, 국가공인 무이자대출(=전세끼고 매수) 래버리지를 활용할 수 있는 장점이 있다.(2억 짜리 아파트를 전세1억끼고 매수한뒤 아파트가 4억으로 오르면 전세금을 2억으로 올려서 원금을 회수할수 있다. 우리 선배님들은 이렇게 부를 축적했다. 훌륭하다.)

지금 나열한 모든 지식들은 이미 많은 사람들이 알고 있고 심지어 경제학원론 책에도 나오는 사실이다.

나혼자 뒤늦게 조금 더 격정적으로 깨달았을 뿐이다.

이 사실을 10년전에 미리 알았으면 어땟을까하는 생각을 해보면 아쉽긴하다.

하지만 내나이 겨우 39세(?), 앞으로 10년 후가 더욱 기대된다. ^^

http://hugin00munin.blogspot.com/2015/05/blog-post_4.html

2011년 부터 2014년사이, 뭘 사놨어도 돈을 벌었다. 

다행히 그때 나는 아파트를 샀다.