[금두꺼비 #2] 재건축 시뮬레이션(Feat. 부동산스터디 Meta님)

부동산 정비사업 웹서비스 개발을 위한

재건축 수익성 분석 계산기를 찾던차에,

네이버 부동산 스터디의 Meta님이 소중한

엑셀 자료를 공유해주셔서 해당 카페글을 출력해왔다.

출처: https://cafe.naver.com/jaegebal/933904

 1) 기존 조합원 세대의 면적별
종전자산가치(=감정평가액)을 구한다.

 2) 기부채납을 차감한 건축가능면적을 구한다.

3) 산출된 건축가능면적에 

새롭게 지을 아파트의 평형별 세대수를 구한다.

4) 신규분양할 세대수를 일반/조합원으로 분류하고,

각각 일반/조합원 분양가를 적용한 뒤,
총 수입을 계산한다.

5) 건축면적 평당 공사비, 건축비, 기타사업비를 더하여

총 사업비를  계산한다.

6) 총수입(4번항목) - 총사업비(5번항목) 

/ 종전자산가치(1번항목) 

산식을 통해 비례율을 구한다.

7) 조합원분양가(4번항목)에 

기존 조합 세대별 종전가치금액(1번항목)에
비례율을 곱한 금액을

차감하여 추정분담금을 계산한다.

(결론)

흔히들 정비사업 물건은
'비례율' 중요한 사업성 지표로 판단하는데,

비례율이 높다고 무조건 사업성이 좋다고 할수없지만,

다른 조건이 같을 경우
비례율이 높으면 추가분담금이 줄어든다.

사업성이란 것은 결국 "총수입 - 총지출" 이다.

공사비는 특별히 고급화 하지 않는 이상 평당가격이

다 비슷하다고 볼때,

결국 사업성은 얼마나 많은 추가세대를 

얼마나 비싼가격에 분양 하느냐에 달려있다