여의도 진주아파트 재건축 시뮬레이션

네이버 까페 '부동산 스터디'에 올라온
Meta님의 재건축 시뮬레이션 엑셀을

여의도 진주아파트에 적용해보았다.

(출처:https://cafe.naver.com/jaegebal/933904)

본 시나리오는 현재 공개를 앞두고 있는

여의도 아파트 지구단위계획의 종상향 혜택을 배제하고,
(3종지-->상업지, 기부채납35% 추정)

순수하게 현재 서울시 조례 내에서의

조건으로 평가하였다.

진주아파트는 3종주거지(B,C동), 상업지(A,D동)이

혼재되어 있어 별도의 용적률이 적용된다.

주거지는 총 244세대이며 10%면적의 공공시설과 

38세대의 임대주택을 기부채납함으로서,

299%까지 재건축 가능하다.

감정평가액은 KB시세의 100%를 적용한다.

상업지는 20%면적의 공공시설을 기부채납 후

474%까지 용적률을 쓸 수 있다.

상업용지는 감정평가시 유리하게 작용할 것을 예상,

KB시세의 110%로 감정평가액을 추정한다.

임대주택 38세대(세대당 2억에 서울시에 기부) 포함,

총 554세대(최고 50층)의 중견단지로 재건축,

총 178세대를 일반분양하는 것으로 가정한다.

일반분양에 2,500억원*,
상가분양에 271억원(매우 보수적 추정),
조합원분양에 5,496억원**

총 7,696억원의 수입이 발생한다.

*일반분양가는 현재 MBC 재건축인 '브라이튼 자이'의
4,600만원(예상) 수준으로 잡았다.

**조합원분양가는 일반분양가의 90%수준으로 가정한다.

주거건축면적 98,076㎡,
공공기여 9,106㎡,
상업시설 8,978㎡,
분양면적에 총 116,160㎡에,

가중치 160%를 곱하여 계약면적을 구한다.
(엘레베이터, 주차장, 화단 등 공용시설)

계약면적185,856㎡에 대한 건축비용을 계산한다.

2019년 국토교통부 평당 건축표준단가 635만원 적용,

총 3,570억원의 건축비용이 발생한다.

(총수입7,696억원 - 총비용3,570억원)
/종전자산가치2,402억원(3종지)+1,452억원(상업지)
비례율 107.1%이 계산된다.

즉, 17평 조합원 기준
(공급면적)
24평신청: 1.2억원
35평신청: 5.7억원
34평신청: 5.3억원
39평신청: 7.4억원
의 추가분담금이 필요하다.

현재 17평(호가 9.5억)을 구매한뒤 24평을 분양받고
 추가분담금 및 재초환 2억 정도를 지불하면
어느 정도의 수익이 발생할까?

여의도 브랜드 신축아파트 24평의 시세를
14억(잠실 엘스 24평 기준)으로 추정한다면,
최소한 2.5억 이상의 수익이 기대된다.

물론 시장참가자들이 여의도 브랜드 신축 24평의 가치가
11년차 잠실 엘스보다 우월하다고 판단한다면,
그 수익은 더욱 증가할 것이다.

(결론) 여의도 진주아파트는 진짜 '진주'였다.