여의도 진주아파트 재초환 시뮬레이션

작년 1월 유예기간이 종료될 시점

언론에선 강남재건축에 수억원에 환수금이 나올거다.

아니다 실제론 몇천만원이다. 갑론을박이 치열했다.

개인적으로 김현미장관의 국토교통부가

집값잡기를 위한 찌라시수준의 겁박이라고

생각했다.

실제 시뮬레이션을 돌려본결과

경악을 금치못하는 수치가 나왔다.

인당 수억원의 환수금은 뻥이 아니었다.

그래서 한간에 나도는 

"단지고급화로 공사비를 늘려 환수금을 최소화한다"

라는 가정으로 재차 시뮬레이션을 돌려봤지만,

오히려 환수금을 증가하는 결과가 나왔다.

(단지고급화로 인한 시세 증가)

... 현타가 왔다

정신을 붙잡고.. 다시 원점으로 돌아가서
본질적으로 이 재초환은 무엇이고, 

어떻게 대응해야하는지를 생각해보았다.

재초환의 행간을 제대로 읽는다면

재초환="재건축하지마"라는 걸

알수 있다.

이 제도는 2006년 노무현정부가 

집값을 잡는다는 명목으로 도입하였다.

이 제도를 자세히 뜯어보면

합법적인 정비사업을 어떻게든 어거지라도
못하게 하겠다는 의지가 절절하게 담겨있는데,

이중과세, 미실현이익에 대한 과세 등의 논란은 차치하더라도

이 제도는 다음과 같은 문제로 인해 

재건축을 불가능하게 한다.

첫째, 개시시점은 공시지가로, 종료시점은 시장가치로 

평가하기 때문에 초과이익금(환수대상)이 

실제자산가치증가분보다 과대평가된다.

시세의 60~70%인 공시지가를 기준으로

시세의100%간의 차액을 환수하겠다건데,

이는 재건축으로 인한 가치상승 뿐만아니라

공시지가와 시세 차액의 (최대)50%를 현금으로

내라는 것이다. 이게 말이나 되는가?

둘째, 재초환 납부대상자는 사업시행인가 시점의

조합원명부에 등재된 사람들로 확정되는데,

조합원 개인의 지분, 평가액과 상관없이

전체 환수대상금액을 엔빵하는 개념이라

소형지분의 조합원이 
감정평가금액 대비 상대적으로 큰 비율
의 환수금을 납부하게 된다.

가령, 전체 환수금이 100억, 

조합원 100명이라고 하면

감정평가액이 천만원인 사람도 1억

감정평가액이 10억원인 사람도 1억

을 납부해야한다.

이말의 의미는 무엇인가?

"소형지분을 가진 조합원 너네가 

상대적으로 더 큰 피해를 보니

자발적으로 재건축이 중단되게 만들어라"

라고 해석할수 있겠다.

결론적으로 재초환금액은 그게 얼마인지

시뮬레이션을 해볼 하등의 가치가 없는 것이었다.

그냥 정부에서 어거지로 만들어 놓은 제도이다.

재초환이 있으면 재건축을 못하고

다시 예전처럼 유예를 해줘야 재건축을 할수있다.

과연 그때는 언제가 될것인가.

지금처럼 공급을 강제로 막아놓고

3-4년 뒤 서울 시내 공급부족으로

서울시민들의 피가 빠짝빠짝 마를때 

풀어줄 것으로 예상한다.

더 재밌는 사실은 

재초환의 기준가가 확정되는 시점인
 사업시행인가까지 평균 4.3년이 소요된다.

즉, 지금부터 차근차근하게 준비하면

4년 뒤에는 자연스럽게 재초환 제도가 유예되고

재건축 포함 정비사업이도

활발하게 진행될 가능성이 높다는 것이다.

시장의 사이클은 돌고돈다.

일희일비하지말고 멀리 크게 보자.