한옥주택 이사 프로젝트 #15(Feat. 북촌 부동산시장 시황)

지난 6개월간 북촌 한옥주택 이사를 알아보면서 겪고 듣고 느낀점을 정리함.


1)내가 바라보는 북촌 부동산시장 
-지난 20년동안 북촌 --> 서촌 --> 익선동 순서로 한옥마을에 대한 세간의 관심과 자본이 이동하였음.
-부동산가치=주거가치+상업가치라고 할때, 북촌의 경우 주거가치의 폭발적 증가를 기대하기 어려움. 한옥주택은 아파트 대비 자산증식이 어려우나 기존 북촌상업구역이(안국동, 화동, 재동, 삼청동, 소격동 등) 성장한다면, 인근 한옥주택도 지대상승으로 인한 자산가치 증대 가능함(이론적으론 그러함). 하지만 현재 삼청동 상권의 쇄락 등을 고려할때 이마저도 기대하기 쉽지 않음. 혹자의 주장대로 규제완화로 북촌지구단위계획상 1,2구역(삼청동35, 가회동31 일대)의 제한적 상업용도 활용(공방, 전통카페)의 길이 열린다면, 오히려 그동안 소외받았던 고지대 한옥들의 폭발적 시세상승 가능. 이말은 즉슨 북촌한옥마을이 익선동화(한옥테마파크화)된다는 의미이며, 북촌의 주거가치는 소멸된다는 것을 뜻함.
-최근 레트로 열풍과 안국동 Onion, 삼청동 블루보틀을 위시로 북촌상권 부활에 대한 기대가 한껏 높아진 상황, 과연 변덕스런 한국소비자들의 발걸을음 다시 돌릴수 있을지 기대됨.
-북촌은 한때 강남자산가, 연예인, 대기업의 별장용/투자용으로 주목받았으나, 작년부터 올해초까지 정부의 부동산정책으로 인해 다주택자의 매물은 거의 정리가 된 상태임(매도 혹은 장기홀딩)
-아이러니하게도 이들이 가진 한옥의 보존상태가 그나마 괜찮은 편인데, 현재 시장에서 이런 매물은 거의 남아있지 않음.
-과거 북촌 부동산이 호황일때 덜컥 사놓은 한옥을 시세보다 1-2억 더 비싼가격으로 내놓지만 그나마 몇없는 매수대기자들에게 외면받고 거래되지 않고 있음.
-실제로 매물을 보러가면 대부분 세입자들이 거주하고 있음.(체감상 세입자비율 70% 이상)
-호가는 평당3000 +-500 정도이나, 가성비 좋은 매물(구옥기준 평당 2000 ~2500만원)들만 알음알음 거래되고 있는 것으로 봤을때, 매수자와 매도자간 온도차가 제법 큰 편임.

 2)북촌 복덕방 주의사항 
-현재 북촌 부동산시장에는 1)에서 설명한 이유로 인해 네이버부동산에 등재된채 몇년째 팔리지 않고 매수자를 기다리고 있는 악성매물이 가득한 상황.
-인맥없이 중개소를 찾으면 100이면 100 이런 악성매물을 소개받게됨. 어짜피 우량매물은 살사람이 많기 대문에 이런 악성매물을 잘 파는게 곧 중개사의 능력임.
-6개월동안 북촌을 스캐닝한 결과, 아주 간혹(3개월에 한번?) 쓸만한 매물이 나오는데 이마저도 인근 거래사례대비 평당 500만원씩 비싼 경우가 많음.
-지인 혹은 지인의 지인에게  매물을 소개받지 않는 이상, 인근거래사례보다 비싸게 구입할 각오를 해야 거래가 진행됨.
-이정도로 형편없는 중개실적이 유지된다면, 솔직히 북촌에 복덕방이 몇개나 남아날지 의문임.

 3)공시지가와 담보대출 
-한옥주택 기준으로 공시지가의 2배 내외에서 실거래가 되고 있는 상황.
-상업가치가 크게 반영되는 구역(소격동, 안국동, 재동, 화동 등)은 공시지가와 실제시세와 연관성이 낮은편임.
-단, 담보대출시 공시지가가 큰 의미가 있는데, 보통 (성의없는)감정평가법인은 공시지가의 1.5배정도로 기계적인 감정가를 내줌.(채무자가 확실하다는 전제로, 시세에 육박하는 감정가를 주는 경우도 있음. 이는 인맥 등 여러 요소가 복합적으로 작용해야 가능)
-은행은 이 감정가에서 40%(현행LTV)만 대출해주는데, 주택의 경우 최우선변제금을 방 갯수만큼 차감하는 것이 원칙(방 1개당 3700만원, 9억이하는 차감면제 가능)
-즉 북촌 한옥주택은 시세대비 20%~30%의 대출가능금액이 나오며, 심지어 서울은 투기지역으로서 다주택자는 대출 자체가 불가함.(금리는 은행별로 상이하지만 대부분 2%후반~ 3%초반 수준)
-(예시1: 공시지가 5억의 한옥(방3개)을 10억에 구매하는 케이스) 은행에 감정의뢰를 했더니 (성의없는)감정평가법인이 7억으로 평가했음. 7억의 40%인 2.8억에서 최우선변제금 공제(3x3700만원=1.11억)하면 1.6억 대출 가능.
-(예시2: 공시지가 4억의 한옥(방3개)을 9억에 구매하는케이스) 감정가 6억 받음. LTV 40%곱해서 2.4억. 9억이하는 모기지보증보험(MCG) 이용하여 방차감없이 2.4억 그대로 대출 가능.


 4)원주민 vs 정착민 and others 
-북촌 거주민은 원주민 vs 정착민 정도로 구분할 수 있음.
-원주민은 북촌에 30~40년 이상 거주하면서 북촌의 흥망성쇠를 모두 겪으신 분들임. 현재 이분들의 연령이 70~80대가 되시면서, 자의든 타의든(자녀들 등살에 못이겨서?) 매물을 내놓는 경우가 더러 있음. 이분들 중 북촌부동산시장이 가장 hot할때(2014년 전후)의 기억을 잊지못하고 높은매도가를 부르거나, 막상 계약이 체결되려고하면 변심 or 다시 가격을 올리는 경우가 있음. 이분들中 한평생 거주한 내집의 매도가격으로 본인의 삶을 증명받으려는 분이 계심. 나의 삶은 실패하지 않았기에, 내집도 인근 사례대비 최고가를 받아야 함.(100% 주관적인 내생각). 이분들과의 거래는 엄청난 멘탈을 요구함.
-북촌이 주목받기 시작할 무렵, 강남 투자자본 뿐만 아니라 건전한 거주수요도 함께 유입됨. (나처럼) 팍팍한 아파트생활에 지친분들이 남들과 다른 삶을 꿈꾸며 꾸준히 이주하셨음. 이렇게 북촌에 장착하신분들이 새로운 북촌커뮤니티를 만들고 있음. 이분들과는 딱히 거래를 시도 해본적이 없으나, 원주민 대비 상대적으로 합리적일 것으로 기대됨.
-북촌은 가회동을 중심으로 이명박 전대통령, 정주영회장, 김승연회장 등이 한때 거주했거나 현재 거주하고있는 고급주택지역임. 최근에는 아모레퍼시픽이 가회동 대로변에 부동산을 집중 매입했다는 기사도 있었음. 이런 others는 보통 회사 직원분이 대리로 거래를 진행하시는데, 운이 좋으면 (매수든 매도든) 가격면에서 행복한 거래도 가능.

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