삼청동 한옥주택 실매물 사전분석

블로그에서 우연히 삼청동 한옥주택 직거래 매물을 발견해서 바로 집주인에게 연락했다. 운이 좋게도 이번주 목요일 저녁에 집을 보여 준다고한다. 와이프랑 같이갈 예정이다.

본 물건은 삼청동 한옥밀집지역에 위치한다.
(업데이트 19.06.27) 북촌에 한옥주택 메인지역이라는 것은 따로없지만, 그나마 관리가 잘된 한옥들은 가회동에 있는 것으로 알려져있다. 사진에 표시된 한옥밀집지역은 내가 북촌에 대한 이해가 부족할때 자의적인 판단으로 명명한것이고 (반성)특별한 의미를 부여하기 힘들다.

시세파악을 위해 요즘 나의 최애앱, 벨류맵으로 인근 거래사례를 검색했지만, 해당지역의 (신고된) 매매사례는 거의 0에 가까웠다. 삼청동수제비가 있는 대로변의 상가들은 외국인관광객 증가로 인해 손바뀜이 제법 있었지만, 주거용 한옥은 매매가 거의 없었다.

이정도로 매매사례가 없다면, 부르는게 값이고 사는게 값이다.
(업데이트 19.06.27) 해당물건 이후로 해당지역 삼청동 고지대의 매물이 제법 많이 나왔다. 평당 2500 ~3000 수준인데, 삼청동 저지대, 재동, 화동에 비해 가격이 낮은편이다. 주거가치도, 투자가치도 애매해서 그런게 아닐까 추정한다.

(업데이트 19.10.24) 2019년 북촌 부동산시장 시황(링크바로가기)
(업데이트 19.10.24) 2019년 북촌 한옥 실거래가 리스트(링크 바로가기)

해당지역은 메인도로에서 차량 접근이 불가능하다. 엑스 표시되어있는곳은 계단이다.

 그냥 계단이 아니다.ㄷㄷㄷ

 정독도서관쪽에서는 차량접근이 가능하다. 그래서 다음 로드뷰로 따라가보았다.

 후아.. 북악산과 인왕산을 싱글뷰로 볼 수 있는 입지다.

(업데이트 19.06.27) 저작권 등으로 사진삭제함

 우측에 있는 게 내일모레 보러갈 매물.

(업데이트 19.06.27) 저작권문제로 사진삭제함

약간 구릉지라서 약 2미터의 축대위에 집이 있다.

돌계단을 올라가서,


(업데이트 19.06.27) 저작권문제로 사진삭제함

 대문까지 또 돌계단을 올라야한다.(단점)

최애탬2 랜드북으로 추정시세를 확인하니 6.4억이라고 한다.(그러나 이정도 입지의 매물은 아무도 6.4억에 안판다.ㅋㅋ)

(업데이트 19.06.27) 이 매물 이후로 대략 북촌 한옥주택을 10개 이상 보았지만, 이집 컨디션이 매우 좋은 편에 속했다는 것을 뒤늦게 깨닳았다. 지원금외 자비로 1.5억원 이상 들었을 것으로 추정한다. (집주인께선 정말 이 한옥을 사랑하신듯!) 이집의 시세(호가)가 인근거래사례 대비 높은 이유는 별장으로서 입지와 조망권, 한옥컨디션 등의 프리미엄으로 생각된다.

매매사례를 보면, 같은 삼청동이라도 상가는 6천만원대, 삼청동 끝자락(감사원쪽) 물건은 2천만원대이다.

주택은 같은 지역이라도 이렇게 편차가 크다. 그래서 분석을 꼼꼼하게 해야한다.

 집안에서 창문을 열면 대략 이러한 풍경이 펼쳐질것이다.(대박)

사실 요즘 삼청동에 대해서 말들이 많다. 메인도로의 상가 공실률이 (작년말 기준) 20%를 넘는다고하니 5집 중 1집은 비어있는 거다.ㅠㅠ

실제로 요즘 삼청동에 가면 예전의 위상을 많이 잃은 걸 알 수 있다.(익선동, 가회동 쪽에는 유행이 옮겨간듯하다)

2017년 고점을 찍고 하락세인 걸 알수 있다.(상투잡은 분들을 위해 잠시 묵념...)

<매물 분석 요약>

1. 입지는 좋은데 메인도로에서 차량접근이 불가.(그럼 입지가 안좋은건가?으음?)

2. 매매사례 없어서 시세추정 어려움. (랜드북 추정가 6.4억)

3. 삼청동 상권은 하락추세지만 주택물건에 주는 영향은 상대적으로 적을듯.(내 생각) --> (수정)일명 투어리피케이션(tourification, 관광객으로 인한 주거 피해로 원주민이 떠나는 현상)이 심각하다. 즉 주택도 하락추세.

4. 인왕산+북악산을 원큐에 보는 조망이 예술.

5. 대문은 서쪽으로 나있는데 건물은 남쪽으로 ㄷ자 형태이고 주변이 다 단층이라 일조는 보통이상일듯.

6. 투자가치는 없어보임. 주거가치는? 애매함. 오직 낭만만 있는듯.
7. 그래도 삼청동은 삼청동.
8. (업데이트 19.06.27) 유독 이 포스팅이 구글 검색 상위로 올라간다. 정확한 정보전달을 위해 업데이트가 필요했다. 이 분석글은 내가 한옥에 대한 이해가 1도 없을때, 부동산 투자개념으로만 쓴 글이다.(지금와서 보니 매우 창피하다) 이 매물분석을 기점으로 유명한 한옥 블로그를 찾아보고, 한옥대수선과 목재에 대한 책들을 읽었으며, 대수선에 대해 한옥전문 건축사로부터 상담받기도 했다. 한옥에선 어떻게 살아야할까(입식과 좌식에 대한 딜레마)에 대해서도 진지하게 고민해보고 인터넷상에서 댓글 토론을 하기도 했다.. 지금에서야 어떤 한옥이 좋은지 아주아주 조금 알게되었다. 그런 관점에서 이 집에 대한 당시 나의 평가는 매우 편협적이고 지엽적인 것들이다. 이 집은 여러관점에서 매우 훌륭한 한옥이고 돈 몇푼으로 환산해서 비교하는 것 자체가 어불성설이다. 부디 안목을 가진 새주인을 만났으면 하는 마음이다. 아주 많이 창피하지만 이 글은 그대로 둘려고 한다. 훗날 나의 한옥스토리에 대한 족적이 될테니. 

-끝-

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